Nederland blijft achter bij rest Europa

Beleggingen in hotelvastgoed

De Nederlandse hotelvastgoedmarkt laat een voorzichtig herstel zien en investeerders tonen hernieuwde interesse. Zowel internationale als binnenlandse partijen zien kansen in deze sector, ondanks fiscale uitdagingen en marktdynamieken die de groei beïnvloeden. In dit artikel analyseren we de belangrijkste trends, ondersteund door inzichten uit het rapport ‘Ontwikkelingen beleggingsmarkt in 2025’ van de internationaal opererende vastgoedadviseur Colliers en onderzoek van Ruben Schuuring, Associate Director Hotel Investment en Pascale Schellekens, Market Intelligence Analist bij vastgoed- en beleggingsadviseur Savills in Nederland.

Na een moeilijke periode heeft de Nederlandse hotelmarkt in 2024 een sterke opleving gekend. Volgens het Colliers-rapport steeg het transactievolume voor hotelvastgoed naar €692 miljoen, een indrukwekkende groei van 138% ten opzichte van 2023. Amsterdam speelde een belangrijke rol in dit herstel, met een stijging van 285% in het derde kwartaal van 2024 vergeleken met hetzelfde kwartaal een jaar eerder.

 Een grote transactie was de overname door Leonardo van de Eden-portefeuille, bestaande uit twaalf hotels. Daarnaast werd het Weenahuis, met daarin het Holiday Inn Express en kantoren, verkocht voor bijna 27 miljoen euro. 

Net als het jaar ervoor waren de hotelexploitanten de belangrijkste kopers. Zowel in 2024 als in 2023 waren zij verantwoordelijk voor de helft van de transacties. De meeste transacties vonden plaats in de vijf grote steden. Het aantal transacties steeg van acht in 2023 naar twaalf in 2024, terwijl de transacties buiten deze steden in dezelfde periode daalden van vijftien naar zeven.

Jan Hein Simons van Colliers benadrukt de aantrekkelijkheid van hotels als investering: “Hotels zijn operationeel stabiel en profiteren van de groeiende toeristenstroom. Buitenlandse beleggers tonen daardoor meer interesse in Nederlandse hotelportefeuilles.” Desondanks blijft Nederland achter bij andere Europese landen, waar de dynamiek nog sterker is.

Internationale investeerders keren terug

Wereldwijd blijft de belangstelling voor hotelvastgoed groot. Volgens Real Capital Analytics waren internationale kopers goed voor 20% van alle wereldwijde commerciële vastgoedtransacties in 2024, oplopend tot 40% in Europa. Nederland profiteert van deze trend, mede door de relatieve waardevastheid en de inflatiehedge die hotels bieden.

Volgens Ruben Schuuring, Associate Director Hotel Investment bij Savills, richten zowel institutionele als private equity-investeerders zich vooral op hoogwaardige ‘trophy assets’ en grotere hotelportefeuilles. “Nederland wordt als een volwassen markt gezien met groeipotentieel op de lange termijn. Dit trekt investeerders aan die waarde willen creëren en stabiliteit zoeken.”

Grote transacties nog zeldzaam in Nederland

Waar in het Verenigd Koninkrijk de overname van grote hotelportefeuilles steeds vaker voorkomt, blijft Nederland achter. De overname van de Zien Group door Fattal Hotel Group was in 2024 een uitzondering op de regel. In de UK werden hotelportefeuilles ter waarde van €6 miljard verkocht, terwijl Nederland slechts een fractie hiervan realiseerde.

Groeiende subsectoren: Serviced Apartments en Transformaties

Serviced apartments en aparthotels winnen aan populariteit in Nederland. Steden als Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht zijn aantrekkelijke markten voor dit type verblijf, vooral door de vraag van zakelijke reizigers en expats naar flexibele woonoplossingen.

Een andere opvallende trend is de transformatie van leegstaande kantoorpanden naar hotels. In het Verenigd Koninkrijk wordt dit inmiddels breed toegepast, terwijl Nederland hier al langer ervaring mee heeft. Sinds 2016 zijn tientallen kantoorpanden in Nederland getransformeerd tot hotels en co-living concepten. De regelgeving speelt hier echter een belangrijke rol; in Nederland zijn de vergunningsprocedures complexer dan in het VK.

Toekomstperspectieven en uitdagingen

Hoewel de vooruitzichten positief zijn, blijft het belangrijk om rekening te houden met stijgende personeelskosten, inflatie en fiscale ontwikkelingen. De hoge overdrachtsbelasting en de mogelijke verhoging van het btw-tarief op hotelovernachtingen (van 9% naar 21%) kunnen investeerders afschrikken.

Toch ziet Schuuring kansen: “Met de juiste strategie en focus op innovatieve concepten kunnen hotels een aantrekkelijk en stabiel beleggingssegment blijven. We verwachten in 2025 meer asset deals dan portefeuilletransacties.” Simons vult aan: “Het is cruciaal dat het investeringsklimaat stabiel blijft. De internationale interesse is er, nu moeten de randvoorwaarden in Nederland dit faciliteren.”

Juiste strategie

De hotelvastgoedmarkt in Nederland staat voor een jaar van kansen en uitdagingen. Internationale investeerders keren terug, serviced apartments en transformaties bieden nieuwe mogelijkheden, maar fiscale onzekerheden blijven een rem op de markt. Voor beleggers die de juiste strategie hanteren, blijft hotelvastgoed een stabiele en aantrekkelijke investering.

Hoewel de bredere vastgoedmarkt ook positieve signalen vertoont, met een verwachte totale investeringsomvang van €13,3 miljard in 2025, blijft de hotelsector een unieke niche met specifieke kansen en uitdagingen. Met een gunstig investeringsklimaat en slimme strategische keuzes kan deze sector ook in de komende jaren blijven groeien.