Hybrid serviced living growing in Europe

Wat Nederlandse hoteliers moeten weten over serviced apartments, extended stay en operated living

De Europese hospitalitymarkt schuift op. Niet door één nieuwe keten of een spectaculaire opening, maar door een veranderende vraag en een andere kijk op exploitatie. Tussen hotel en wonen groeit een segment dat steeds meer richting mainstream gaat: serviced apartments, extended stay en operated living. Internationale operators zetten hier zichtbaar op in, met de Duitstalige markten als belangrijk referentiepunt.

Frasers Hospitality is een van die spelers. De groep, onderdeel van Frasers Property Group, exploiteert wereldwijd meer dan 100 locaties en is in Duitsland aanwezig met vier adressen, waaronder Fraser Suites Hamburg en Capri by Fraser in Frankfurt, Berlijn en Leipzig. De keuze om EMEA nadrukkelijker te prioriteren past in een bredere beweging: investeringskapitaal richt zich vaker op Europese hospitality en residentiële assets, met voorkeur voor markten die als stabiel en voorspelbaar gelden. Duitsland, Oostenrijk en Zwitserland worden daarbij vaak genoemd vanwege hun gereguleerde karakter en de sterke rol van institutionele beleggers.

Wat wordt bedoeld met hybride serviced living?

Hybride serviced living is een verblijfsvorm tussen hotel en wonen in. Gasten beschikken over woonachtige faciliteiten zoals een kitchenette en leefruimte en verblijven vaak langer, terwijl de exploitatie hotelmatig blijft. Denk aan service, flexibele housekeeping, digitale processen en actief revenue management. De term longstay wordt vaak gebruikt, maar verblijfsduur is vooral een gevolg. Het onderscheid zit in de combinatie van woonfunctionaliteit én hotelmatige sturing.

Waarom richten internationale partijen zich op de Duitstalige markten?

In de Duitstalige regio, vaak aangeduid als DACH (Duitsland, Oostenrijk en Zwitserland), zien veel beleggers en operators een mix van schaal, stabiliteit en institutioneel kapitaal. Chief Executive Officer Eu Chin Fen schetst Europa als een regio waar vraag in kernsteden structureel is en goed gelegen aanbod beperkt blijft. Dat vraagt om discipline: investeren op plekken waar het product aantoonbaar past bij de vraagmix en bouwen aan langetermijnwaarde. Duurzaamheid is daarbij niet alleen een operationeel thema, maar ook een factor die toegang tot kapitaal en waardebehoud beïnvloedt.

Chief Investment Officer Jason Leong wijst vooral op de vervlechting van hotel- en woonconcepten. De vraag naar langere verblijven groeit door projectmatig werk, relocations en internationale kenniswerkers. In dit segment functioneert het product als wonen, maar wordt het gestuurd als hospitality: met pricing, bezettingssturing, kanaalmix en kostencontrole. Daarmee verschuift ook de investeringslogica. Waar residentieel traditioneel leunt op huur en waardeontwikkeling, draait operated living meer om een actief gemanagede inkomstenstroom.

Wat betekent dit voor Nederlandse hoteleigenaren en investeerders?

Voor Nederlandse eigenaren en investeerders is dit relevant, omdat vergelijkbare druklijnen hier zichtbaar zijn. Nederland kent schaarste aan ruimte, hoge druk op de woningmarkt en in veel gemeenten een kritisch vergunningenklimaat. Tegelijk blijft de vraag in en rond de grote steden en economische hubs hoog, zeker voor zakelijk en internationaal verkeer. Hybride concepten kunnen in zo’n context interessant zijn, maar alleen als ontwerp, capex en exploitatie op elkaar aansluiten.

De valkuil is bekend: wie het product te veel als hotel blijft behandelen, maakt het kostbaar en inefficiënt. Wie het te veel als wonen benadert, verliest service, kwaliteit en opbrengststuring. Precies op dat snijvlak ontstaat de waarde, maar ook het risico. Dat maakt het segment bij uitstek relevant voor partijen die sturen op langetermijnrendement: de upside zit niet alleen in locatie en stenen, maar in de operationele prestaties.

Strategische aandachtspunten bij (her)ontwikkeling en aankoop

Wie serviced living overweegt, doet er goed aan vroegtijdig de belangrijkste uitgangspunten vast te leggen. Welke vraagmix bedien je, welke verblijfsduren verwacht je, en welke servicelevels horen daarbij? Hoe ziet de kostenstructuur eruit bij lagere housekeepingfrequentie, andere staffing en andere voorzieningen? En minstens zo belangrijk: welke operatorcapaciteiten zijn nodig om het model te laten werken, van revenue management tot distributie en systemen?

De kernvraag voor de Nederlandse markt is daarom niet of serviced living een trend is, maar of je als eigenaar of investeerder de exploitatie echt mee kunt ontwerpen en borgen. In een markt die steeds meer draait om exploitatiekracht, wordt dat een doorslaggevende factor voor waarde en risicobeheersing.