De unieke dynamiek van hoteltransacties

Hotelvastgoed: expertise en maatwerk in een veranderende markt

Of het nu gaat om de verkoop van een familiehotel of de aankoop van een groot vastgoedcomplex, elke transactie vereist maatwerk en gespecialiseerde kennis. Onder leiding van eigenaren Bas Vanhijfte en Ingmar Bokma richt Van de Weerd Horecamakelaars (1991) zich sinds 2000 exclusief op de horecasector, met hotels als belangrijke niche. Het afgelopen jaar was het kantoor betrokken bij 20 hoteltransacties, goed voor een totaalvolume van 1.136 hotelkamers.

Wanneer Hotelvak met Ingmar Bokma en Jeroen Pontenagel van VDW Hotelmakelaars in gesprek gaat, wordt meteen duidelijk dat dit geen doorsnee makelaarskantoor is. Bokma, directeur en overname- en vastgoedadviseur, en Pontenagel, Hotel Real Estate Specialist, hebben – net als vrijwel alle leden van het groeiende hotelteam – de hotelschool afgerond. “Dit is een heel bewuste keuze,” legt Pontenagel uit. “Onze focus ligt op de kennis van het hotelwezen; de makelaardij hebben we in tweede instantie geleerd.”

Veel meer dan stenen alleen

Uitgebreide kennis van de hotelbranche is volgens Bokma en Pontenagel onmisbaar, omdat de hotelmarkt net zo divers is als haar opdrachtgevers – van kleine herbergen tot ketens met honderden kamers, elk met hun unique selling points en eigen uitdagingen. “De waarde van een hotel gaat veel verder dan alleen de stenen,” zegt Bokma. “Daarom analyseren wij het volledige bedrijf: de verdiencapaciteit van het hotel, de locatie, de lopende verplichtingen (personeel, leveranciers, ed.)  en de exploitatie op zich. Soms is het zelfs moeilijker om een goedlopend hotel te verkopen, omdat potentiële kopers juist op zoek zijn naar groeimogelijkheden.”

Pontenagel benadrukt dat het succes van een transactie niet alleen wordt bepaald door cijfers, maar ook door timing en voorbereiding. “Wij starten pas met de verkoop als alles verkoopklaar is. Dat betekent dat we hotels soms adviseren om eerst bepaalde verbeteringen door te voeren of het juiste moment af te wachten. Het is een kleine markt, en kopers van nu zijn vaak verkopers van later. Wij kijken daarom altijd naar de lange termijn en de beste oplossing voor alle partijen zonder het belang van onze opdrachtgever uit het oog te verliezen.”

Alle facetten van koop en verkoop

VDW is betrokken bij alle verschillende facetten van koop en verkoop in de hotelsector. “In sommige gevallen doen wij enkel de taxatie; in 2024 waren dit er ruim 410. Daarnaast zijn er de traditionele vastgoedtransacties, maar wij doen meer dan dat,” legt Pontenagel uit. “Wij ondersteunen bij zowel asset deals als share deals. We verkopen dus niet alleen bakstenen en inventaris, maar begeleiden ook aandelentransacties.

Een goed voorbeeld van deze aanpak is de recente transactie rond Hotel Sparrenhorst in Nunspeet. Het hotel, met 117 hotelkamers, een binnenzwembad, sauna en fitnessruimte, 16 vergaderzalen, een uniek theater en diverse horecagelegenheden, was jarenlang onderdeel van de NH Hotel Group en werd overgenomen door Fletcher Hotels. Voor deze keten is VDW de vaste hotelmakelaar. Pontenagel: “Ons kantoor heeft bemiddeld bij zowel de aankoop van de exploitatie als het vastgoed. Het vastgoed hebben we vervolgens doorverkocht aan een particuliere belegger waarbij we een huurovereenkomst tot stand brachten tussen Fletcher en deze belegger. Deze sale-and-leasebackconstructie werd in slechts enkele maanden afgerond. Dit laat zien hoe belangrijk het is om zowel de juiste partijen te kennen als oog te hebben voor de specifieke wensen en behoeften van alle betrokkenen.”

Ook internationaal is VDW actief, bijvoorbeeld op Curaçao, waar namens een Nederlandse particulier een hotel aan Corendon werd verkocht. Duitsland is daarnaast een belangrijke groeimarkt. Pontenagel: “De Duitse markt is meer traditioneel en heeft andere regelgeving dan Nederland. Dit maakt het uitdagend, maar ook interessant. Onze ervaring in internationale transacties helpt om in zulke situaties de juiste keuzes te maken.”

Discretie en vertrouwen

Volgens Bokma zijn kennis en ervaring erg belangrijk, maar in het werk van VDW wegen discretie en vertrouwen minstens net zo zwaar. “Een hotel is meer dan een gebouw. Het is een onderneming met personeel, exploitatie en vaak een bijzondere historie. Dit vraagt om een aanpak waarin discretie en vertrouwen centraal staan. Bij vrijwel iedere transactie is het cruciaal om rekening te houden met zowel de zakelijke als emotionele aspecten. In alle gevallen zorgen wij ervoor dat het proces soepel verloopt.”

Het begin van een aankoop- of verkoopproces is volgens Pontenagel heel laagdrempelig. “Meestal begint het met een belletje of een bericht via LinkedIn. Het is altijd mogelijk om vrijblijvend en discreet met ons te sparren. We zitten hier niet voor de korte termijn en zijn altijd beschikbaar. We raden ondernemers aan om de tijd te nemen en zich goed te laten informeren.”