Bedden verkopen: doel of middel?

Sterk hotelconcept vergroot gastwaarde en vastgoedwaarde

Hotels sturen dagelijks op bezetting, gemiddelde kamerprijs en RevPAR. Zonder verkochte kamers ontstaat immers geen omzet. Toch bepaalt dat volgens VDW Horecamakelaars niet alleen de waarde van een hotelbedrijf. “Gasten boeken uiteindelijk voor het totale concept daaromheen”, zegt Jeroen Pontenagel, Hotel Real Estate Specialist bij VDW Horecamakelaars.

Daarmee verschuift volgens de hotelmakelaars ook de manier waarop hotels naar rendement kijken. Een luchthavenhotel draait vooral om gemak en efficiëntie, terwijl een resort juist inzet op ontspanning en verblijfskwaliteit. Bij boetiekhotels spelen identiteit en sfeer vaak een grotere rol.

“Bij een conferentiehotel draait het om een totaalproduct voor zakelijke gasten”, zegt Ingmar Bokma, directeur en overname- en vastgoedadviseur bij VDW Horecamakelaars. “De kamer blijft noodzakelijk, maar is niet meer het enige onderscheid.”

Exploitatie bepaalt vastgoedwaarde

Volgens Bokma verschilt hotelvastgoed fundamenteel van veel andere typen vastgoed, omdat de waarde direct samenhangt met de kwaliteit van de exploitatie. “Hotelvastgoed is exploitatiegebonden vastgoed”, zegt hij. “De positionering van het hotel, de voorspelbaarheid van de cashflow en de winstgevendheid van de exploitatie hebben direct invloed op de waarde van het vastgoed.”

Daarom zegt een hoge bezettingsgraad volgens hem lang niet alles. Hotels kunnen volle kamers hebben en toch waarde verliezen door prijsdruk, afhankelijkheid van OTA’s of een gebrek aan onderscheidend vermogen. Tegelijkertijd ziet Bokma ook hotels met een lagere bezettingsgraad die juist beter renderen. “Die hotels slagen erin meer waarde per gast te creëren en bouwen daarmee aan een sterkere exploitatie.”

Meer ruimte voor investering

Volgens Pontenagel ontstaat daardoor ook meer ruimte voor groei. Bij eigenaar-gebruikers, waarbij exploitatie en vastgoed in één hand liggen, kan een sterke exploitatie bijdragen aan herwaardering van het vastgoed en extra financieringsmogelijkheden creëren voor uitbreiding of investeringen.

Hij ziet dat steeds meer ondernemers daarom breder kijken dan alleen kameromzet. “De kamer blijft de basis van het hotel, maar het echte onderscheid ontstaat in de positionering en het concept.” Voor hotelondernemers betekent dit dat conceptontwikkeling, aanvullende voorzieningen en positionering steeds directer verbonden raken met rendement en vastgoedwaarde.