hotelvak.eu
nl
Platform over hotelmanagement, inrichting en design in Nederland
Wat doet u als uw hotel een volledige transformatie ondergaat? Sluiten voor rust en snelheid? Of juist openblijven voor continuïteit en rendement? Bij de herpositionering naar TRIBE in hartje Den Haag lag die keuze nadrukkelijk bij de vastgoedeigenaar en hotelexploitant. Hun ambitie was duidelijk: het hotel moest open blijven! Bouwpartner Bulsink trad hierbij op als general contractor om de ambitie technisch, logistiek én operationeel mogelijk maken.
“Wij bepalen niet, maar maken mogelijk”, benadrukt John Bressers, accountmanager bij Bulsink. “Hierbij luisteren wij heel goed naar de strategische doelstelling van de klant. In het geval van TRIBE betekende dit een doorlopende exploitatie, behoud van het team, een snellere terugverdientijd én transformatie zonder omzetstilstand. Doelstellingen die niet vroegen om een standaard bouwplanning, maar om maatwerk in regie.”
In december 2025 heeft TRIBE zijn tweede hotel in Nederland geopend, in het voormalige Mercure hotel aan het Spuiplein in Den Haag. Aanleiding voor de ingrijpende verbouwing was de aankoop van het pand door een investeerder. “De ombouw naar ons TRIBE-concept creëert waardevermeerdering voor deze investeerder”, legt General Manager Robert Jan Buitehuis uit. “Door open te blijven tijdens de verbouwing, is de investering bovendien sneller terugverdiend.”
Volledige sluiting behoorde ook tot de mogelijkheden, benadrukt hij: “Samen met Bulsink hebben wij verschillende scenario’s doorgerekend. Bij sluiting rond je de verbouwing misschien een paar weken eerder af, tegen lagere kosten. Maar daar staat tegenover dat open blijven kansen biedt om inkomsten te genereren.” Drukken we deze extra of juist gederfde inkomsten uit in geld, dan gaat het volgens Buitehuis om aanzienlijke bedragen. “Maar dat is niet het enige. Je vaste kosten lopen tijdens een renovatie hoe dan ook door, met de payroll als grootste kostenpost. Wanneer je je deuren tijdelijk sluit, moet je je personeel doorbetalen terwijl je geen werk voor ze hebt. Door open te blijven, geef je medewerkers juist de gelegenheid om aan de slag te blijven. Ook maak je iedereen onderdeel van de transformatie naar het nieuwe concept.”
TRIBE Den Haag Centraal beschikt over 159 kamers, drie suites, negen vergaderruimtes, een restaurant, een cocktailbar en een 24-uurs gym en is hét Nederlandse vlaggenschip van het ambitieuze Australische hotelmerk, dat in 2021 zijn eerste hotel in Europa opende. Om een succesvolle exploitatie mogelijk te maken, zijn tussen 25 augustus en 18 december 2025 alle tien de hotelverdiepingen vernieuwd. Een immense klus, waarbij Bulsink niet over één nacht ijs is gegaan. “Openblijven tijdens renovatie klinkt aantrekkelijk, tot de logistiek begint”, vertelt projectmanager Dennis Verachtert. “Samen met het hotelmanagement hebben wij het plan vertaald naar een uitvoerbare structuur, waarbij per verdieping en van boven naar beneden is gewerkt. Hierbij hielden we steeds een bufferverdieping aan tussen onze werkzaamheden en de verdiepingen waar de gasten verbleven.”
Maar Bulsink nam meer maatregelen om de gastbeleving hoog te houden en overlast te beperken. Zo vonden er geen boorwerkzaamheden plaats voor negen uur ’s ochtends. Ook maakten alle werklieden gebruik van een eigen routing door het gebouw en een aparte lift. “Maar op een bepaald moment moest alles en iedereen opeens door die ene lift”, zegt Verachtert. “Van tegelzetters tot schilders, stukadoors, installateurs en interieurbouwers: op het hoogtepunt waren wel honderd vakmensen op de projectlocatie aanwezig. Dan heb je alleen al een dagtaak aan de logistieke coördinatie.”
Een gefaseerde renovatie is geen bouwkundige keuze, maar een strategische keuze van de vastgoedeigenaar en hotelexploitant. “Onze verantwoordelijkheid begint daarna”, benadrukt Bressers. “Wij zorgen ervoor dat planning en exploitatie elkaar niet tegenwerken, de hospitality centraal blijft staan, complexiteit wordt gemanaged in plaats van doorgeschoven en discussies al in het voortraject worden opgelost en niet pas op de bouwplaats. Al ruim voordat het project concreet werd, hadden wij intensief contact met alle betrokkenen. Van vastgoedeigenaar tot hotelexploitant en externe consultants.” In zo’n voortraject is het vooral luisteren en veel vragen stellen. “Bijvoorbeeld om de haalbaarheid van bepaalde keuzes inzichtelijk te maken. Ik ben ervan overtuigd dat de sleutel tot het succes van geslaagde hotelrenovaties ligt in de open manier waarop we die gesprekken voeren. Want alles wat je in het midden laat, gaat tijdens de uitvoering voor discussie zorgen.”
“Het is zaak om elkaars belangen in het oog te houden”, vindt ook Buitehuis. “Wij vonden het bijvoorbeeld belangrijk om het ontbijt te kunnen blijven draaien. Bulsink dacht dan heel goed mee over hoe we zoiets werkbaar konden organiseren. Andersom waren wij erbij gebaat om de renovatie binnen de planning af te ronden. Als dat op een bepaald moment ten koste ging van iets meer overlast, bewogen wij daar vanzelfsprekend in mee.”
Het resultaat in Den Haag zijn 159 vernieuwde kamers en volledig getransformeerde publieke ruimtes. En dat allemaal in slechts drie maanden tijd. Zonder sluiting en volledig conform de wensen van de vastgoedeigenaar en hotelexploitant.
“In hospitality draait een transformatie om veel meer dan bouwkwaliteit alleen”, meent Bressers. “Het raakt exploitatie, merkbeleving, rendement en continuïteit. Elke ingreep heeft direct impact op de gasten, medewerkers en cashflow. Juist daarom vraagt hospitality om een partner die het proces begrijpt én beheerst.” Bulsink werkt daarom bewust in een bouwteam. “Vanaf de eerste fase trekken we samen op met de opdrachtgever, exploitant en adviseurs. Hierdoor ontstaat grip op planning, risico’s en investeringskeuzes. Niet reactief bijsturen, maar vooraf strategisch afwegen. Zo bouwen we niet alleen aan een hotel, maar aan waarde.”
Bij TRIBE kwamen design, merkbeleving en technische maakbaarheid volledig samen in één integraal plan. Als general contractor vertaalde Bulsink het conceptontwerp naar een uitvoerbaar, kostenefficiënt en logistiek haalbaar bouwplan, waarin exploitatie en uitvoering perfect op elkaar werden afgestemd. “Al in de engineeringsfase werd scherp gestuurd op haalbaarheid, betaalbaarheid en doorlooptijd, zodat keuzes niet alleen esthetisch klopten, maar ook technisch en operationeel werkbaar waren”, aldus Bressers. “Met één aanspreekpunt, een helder gefaseerd actieplan en volledige risicodragende verantwoordelijkheid realiseerden wij de transformatie turnkey, binnen planning en budget. Zo werd de visie van TRIBE werkelijkheid, zonder dat het hotel haar deuren hoefde te sluiten.”
Of een hotel nu kiest voor volledige sluiting of een gefaseerde renovatie: Bulsink organiseert de uitvoering rondom die strategie. “Tijdens de Independent Hotel Show op 22 en 23 april in Amsterdam gaan wij graag met u in gesprek over hoe uw ambitie vertaald kan worden naar een werkbare, rendabele en beheersbare realiteit,” laat Bulsink weten. U vindt Bulsink in hal 5, stand C21.
Nederlands Nederlands 
English (UK)
